قراردادهای اجاره در ایتالیا شامل موارد زیر هستند: • قرارداد گردشگری (Contratto per uso turistico): برای اقامت کوتاه‌مدت، مانند تعطیلات. • قرارداد موقت (Contratto per uso transitorio): برای کار یا تحصیل موقت، با مدت 1 تا 18 ماه (تا 36 ماه برای دانشجویان). • قرارداد 4+4 (Contratto di locazione a canone libero): قرارداد بلندمدت چهار ساله با امکان تمدید چهار سال دیگر. • قرارداد نرخ توافق‌شده (Contratto di locazione a tariffa concordata): مدت اولیه سه سال با امکان تمدید دو سال، با اجاره تعیین‌شده توسط توافق سازمان‌های مربوطه.
چه اطلاعاتی باید در قرارداد اجاره ذکر شود؟
قرارداد باید شامل موارد زیر باشد: • نام و کد مالیاتی (Codice Fiscale) طرفین. • آدرس دقیق ملک و وضعیت مبله یا غیرمبله. • مبلغ اجاره و شرایط پرداخت (معمولاً ماهانه). • میزان ودیعه (حداکثر سه ماه اجاره). • مسئولیت تعمیرات (مالک مسئول تعمیرات عمده، مستأجر مسئول تعمیرات جزئی). • شرایط فسخ، از جمله پیش‌آگهی (معمولاً شش ماه). • تأیید دریافت گواهی عملکرد انرژی (APE).
ثبت قرارداد اجاره در ایتالیا چگونه انجام می‌شود؟
قرارداد اجاره باید ظرف ۳۰ روز در اداره مالیات (Agenzia delle Entrate) ثبت شود. در غیر این صورت، ممکن است مالک جریمه شود و مستأجر بتواند از مزایای قانونی خاصی بهره‌مند شود.
مدت قراردادهای اجاره چقدر است و آیا امکان تمدید دارند؟
مدت قراردادهای اجاره چقدر است و آیا امکان تمدید دارند؟
قرارداد گردشگری: چند روز تا چند ماه، بدون امکان تمدید. • قرارداد موقت: ۱ تا ۱۸ ماه (برای دانشجویان تا ۳۶ ماه)، بدون امکان تمدید. • قرارداد 4+4: چهار سال، با تمدید خودکار چهار سال دیگر، مگر اینکه یکی از طرفین پیش‌آگهی دهد. • قرارداد نرخ توافق‌شده: سه سال، با تمدید خودکار دو سال دیگر.
قرارداد گردشگری: چند روز تا چند ماه، بدون امکان تمدید. • قرارداد موقت: ۱ تا ۱۸ ماه (برای دانشجویان تا ۳۶ ماه)، بدون امکان تمدید. • قرارداد 4+4: چهار سال، با تمدید خودکار چهار سال دیگر، مگر اینکه یکی از طرفین پیش‌آگهی دهد. • قرارداد نرخ توافق‌شده: سه سال، با تمدید خودکار دو سال دیگر.
شرایط فسخ قرارداد اجاره برای مستأجر چیست؟
مستأجر می‌تواند با پیش‌آگهی شش ماهه از طریق نامه ثبت‌شده قرارداد را فسخ کند. اگر بخواهد زودتر فسخ کند، باید دلیل موجهی مانند تغییر محل کار یا مشکلات خانوادگی داشته باشد.
شرایط فسخ قرارداد توسط مالک چیست؟
مالک تنها در شرایط خاص مانند نیاز شخصی به ملک، بازسازی اساسی، یا فروش ملک می‌تواند با پیش‌آگهی شش ماهه قرارداد را فسخ کند. اگر مالک ظرف یک سال از فسخ، ملک را برای هدف اعلام‌شده استفاده نکند، ممکن است مجبور به تمدید قرارداد یا پرداخت غرامت شود.
میزان ودیعه اجاره در ایتالیا چقدر است؟
حداکثر ودیعه برابر با سه ماه اجاره است. این مبلغ در پایان قرارداد، با کسر هزینه‌های احتمالی، به مستأجر بازگردانده می‌شود.
مسئولیت تعمیرات در قرارداد اجاره چگونه تقسیم می‌شود؟
• مالک: مسئول تعمیرات اساسی مانند سیستم برق، لوله‌کشی، و خرابی‌های ساختاری. • مستأجر: مسئول تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ، تمیزکاری، و گرفتگی جزئی لوله‌ها.
آیا اجاره در طول قرارداد می‌تواند افزایش پیدا کند؟
در قراردادهای 4+4 و نرخ توافق‌شده، مالک می‌تواند سالانه اجاره را بر اساس شاخص هزینه‌های زندگی (ISTAT) افزایش دهد، اما این باید در قرارداد ذکر شود.
اگر قرارداد ثبت نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟
اگر مالک قرارداد را در اداره مالیات ثبت نکند، مستأجر می‌تواند اقدام قانونی کند و حتی اجاره را کاهش دهد. در برخی موارد، مستأجر ممکن است حق ادامه سکونت را بدون پرداخت اجاره داشته باشد.
در هنگام امضای قرارداد، به چه نکاتی باید توجه کرد؟
• قرارداد باید به‌صورت کتبی باشد. • نام و کد مالیاتی طرفین در قرارداد ذکر شود. • شرایط فسخ و تمدید کاملاً مشخص باشد. • گواهی عملکرد انرژی (APE) ارائه شود. • قرارداد در Agenzia delle Entrate ثبت شده باشد.
چه تفاوتی بین قراردادهای اجاره 4+4 و نرخ توافق‌شده وجود دارد؟
قرارداد نرخ توافق‌شده ۳ سال ۲ سال دیگر تعیین‌شده توسط توافق سازمانی کاهش مالیات برای مالک فسخ آسان‌تر قرارداد 4+4 ۴ سال ۴ سال دیگر آزادانه توسط مالک فسخ سخت‌تر
آیا مستأجر می‌تواند ملک را بدون اجازه مالک به شخص دیگری اجاره دهد؟
خیر، مگر اینکه در قرارداد اجازه اجاره مجدد (sublease) داده شده باشد. در غیر این صورت، این کار غیرقانونی است و ممکن است موجب فسخ قرارداد شود.
آیا برای دانشجویان شرایط خاصی برای اجاره وجود دارد؟
بله، دانشجویان می‌توانند از قرارداد موقت ویژه دانشجویان استفاده کنند که تا ۳۶ ماه معتبر است و معمولاً اجاره آن پایین‌تر از نرخ بازار است.
آیا مستأجر می‌تواند پس از پایان قرارداد 4+4 ملک را تخلیه نکند؟
اگر مستأجر پس از پایان قرارداد بدون توافق مالک در ملک بماند، مالک می‌تواند از طریق دادگاه اقدام کند. اما اخراج مستأجر ممکن است چندین ماه یا حتی سال‌ها طول بکشد.
برای جلوگیری از مشکلات قانونی در قرارداد اجاره، چه توصیه‌ای دارید؟
• قرارداد را به‌دقت بخوانید و در صورت نیاز از وکیل مشورت بگیرید. • اطمینان حاصل کنید که قرارداد در Agenzia delle Entrate ثبت شده است. • از شرایط فسخ، تمدید و افزایش اجاره آگاه باشید. • قبل از تحویل ملک، وضعیت آن را بررسی و از همه چیز عکس بگیرید.
میشه در مورد قرارداد ۲+۳ توضیح بدین؟
قرارداد ۳+۲ (Contratto di locazione a canone concordato) قرارداد ۳+۲ یکی از انواع قراردادهای اجاره در ایتالیا است که تحت قوانین شماره 431/1998 تنظیم شده و با هدف کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران طراحی شده است. این قرارداد دارای شرایط خاصی است که بر اساس توافق میان انجمن‌های مستأجران، مالکین، و مقامات محلی تعیین می‌شود. ویژگی‌های قرارداد ۳+۲ • مدت قرارداد: مدت اولیه ۳ سال است و به‌طور خودکار برای ۲ سال دیگر تمدید می‌شود، مگر اینکه یکی از طرفین با پیش‌آگهی قانونی (معمولاً شش ماه) درخواست فسخ دهد. • نرخ اجاره: اجاره بر اساس توافقنامه‌های محلی میان انجمن‌های مالکین و مستأجران تعیین می‌شود و معمولاً پایین‌تر از نرخ بازار است. • تمدید: پس از پایان پنج سال، قرارداد به‌طور خودکار تمدید نمی‌شود و باید قرارداد جدیدی منعقد شود. مزایا برای مالکین: • تخفیفات مالیاتی در مالیات بر درآمد (IRPEF). • کاهش مالیات بر ثبت قرارداد. • کاهش مالیات‌های محلی مانند IMU و TASI (در برخی شهرداری‌ها). مزایا برای مستأجران: • اجاره کمتر نسبت به قراردادهای آزاد (۴+۴). • قرارداد با مدت معین و حمایت قانونی. شرایط فسخ: • مستأجر می‌تواند با پیش‌آگهی شش ماهه قرارداد را فسخ کند. • مالک فقط در شرایط خاص مانند نیاز شخصی به ملک، بازسازی اساسی، یا فروش ملک می‌تواند قرارداد را فسخ کند، با ارائه پیش‌آگهی شش ماهه. ثبت قرارداد: این قرارداد باید در Agenzia delle Entrate ظرف ۳۰ روز ثبت شود. عدم ثبت ممکن است برای مالک جریمه به همراه داشته باشد. قرارداد ۳+۲ برای کسانی مناسب است که قصد اقامت طولانی‌مدت با اجاره کمتر دارند و همزمان از حمایت قانونی بیشتری برخوردار باشند. در مقابل، مالکین نیز با دریافت تخفیفات مالیاتی تشویق به ارائه چنین قراردادهایی می‌شوند.
میشه یه اتاق خونه ای که اجاره کردم رو بدم Airbnb?
اجاره دادن یک اتاق از خانه‌ای که اجاره کرده‌اید در Airbnb بستگی به چند عامل دارد: ۱. شرایط قرارداد اجاره شما • بند منع اجاره فرعی (Subletting Clause): بسیاری از قراردادهای اجاره در ایتالیا شامل بندی هستند که اجاره دادن ملک یا بخشی از آن به شخص ثالث را ممنوع می‌کند. • نیاز به اجازه مالک: حتی اگر در قرارداد چیزی درباره اجاره فرعی ذکر نشده باشد، برای اجتناب از مشکلات قانونی، بهتر است از مالک اجازه بگیرید. ۲. قوانین محلی • در برخی از شهرهای ایتالیا (مثل رم، فلورانس، ونیز و میلان) برای اجاره کوتاه‌مدت نیاز به مجوز یا ثبت ملک در شهرداری وجود دارد. • برخی شهرها محدودیت‌هایی برای مدت اجاره کوتاه‌مدت اعمال کرده‌اند (مثلاً حداکثر ۳۰ یا ۹۰ روز در سال). • باید مالیات اقامت گردشگری (Imposta di Soggiorno) را به شهرداری پرداخت کنید. ۳. ثبت مالیاتی و درآمد • درآمدی که از Airbnb کسب می‌کنید باید در اظهارنامه مالیاتی شما (Dichiarazione dei Redditi) ثبت شود. • معمولاً مالیات بر درآمد اجاره‌ای (Cedolare Secca) ۲۱٪ است، اما شرایط ممکن است بسته به نوع اجاره متفاوت باشد. ۴. قوانین آپارتمان و همسایگان • اگر در یک مجتمع مسکونی (condominio) زندگی می‌کنید، ممکن است قوانین داخلی ساختمان اجاره کوتاه‌مدت را محدود کرده باشد. • همسایگان می‌توانند در صورت ایجاد مزاحمت یا تردد بیش از حد مهمانان شکایت کنند. در بیشتر موارد، شما بدون اجازه رسمی مالک نمی‌توانید اتاقی را در Airbnb اجاره دهید. همچنین، باید قوانین محلی و مالیاتی را رعایت کنید تا از مشکلات قانونی جلوگیری شود.